Almanya’da ev almak için rehber

Almanya’da ev almak ciddi bir yatırım ve süreç karmaşık görünebilir. Hem yabancılar hem de yerleşikler için gerekli temel bilgileri ve adımları özetleyeceğim.

1. Almanya’da Ev Sahibi Olmanın Temelleri

• Yabancılar İçin Kısıt Yok: AB vatandaşı olmayanlar da (Türk vatandaşları dahil) Almanya’da gayrimenkul alabilir. Ancak, vize/oturum izni gibi konularda otomatik bir hak sağlamaz.
• Finansman (Kredi): Almanya’da ev kredisi (Baudarlehen) almak Türkiye’ye göre farklıdır. Bankalar gelirinizi, düzenli iş kontratınızı, kredi geçmişinizi (Schufa) ve peşinatınızı çok önemser.
  • Peşinat: Genellikle ev değerinin %20-30’u kadar peşinat beklenir. Bazı bankalar daha düşük oranla da kredi verebilir.
  • SCHUFA: Almanya’nın kredi skor sistemi. Temiz bir SCHUFA raporu çok kritiktir. Almanya’da düzenli oturmanız ve banka hesabınızın olması şarttır.
• Ek Masraflar (Nebenkosten): Satın alırken evin fiyatı haricinde ek masraflar toplam maliyetin %10-15’ini bulabilir. Bunlar:
  • Emlak Vergisi (Grunderwerbsteuer): Federal eyalete göre değişir. %3,5 ile %6,5 arasında (ör. Berlin’de %6,0, Bayern’de %3,5).
  • Noter ve Tapu Masrafları: Yaklaşık %1,5-2.
  • Emlak Komisyonu (Maklerprovision): Eyalete göre değişir. Genelde toplam konut bedelinin %3,57 ile %7,14’ü (KDV dahil) kadar. Genellikle alıcı öder, satıcı ödettiği durumlar da vardır. Açıklamada (Provisionfrei) olup olmadığına bakın.
  • Kayıt Ücreti (Grundbucheintrag): Yaklaşık %0,5-1.
• Süreç: Finansman onayı -> Ev arama -> teklif verme -> finansman kesinleştirme -> noter sözleşmesi (Notartermin) -> kredi çekme ve ödeme -> tapuya kayıt (Grundbucheintrag).

2. Adım Adım Süreç

1. Finansal Durumunuzu Netleştirin:
   • Ne kadar peşinat atabileceğinizi hesaplayın.
   • Bir Alman bankasından veya mortgage danışmanından (Baufinanzierungsberater) ön onay mektubu (Finanzierungsbestätigung) alın. Bu, satıcıya ciddi olduğunuzu gösterir.
2. Emlak Piyasasını Araştırın:
   • Popüler portallar: ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen.
   • Bölge, şehir, mahalle fiyat farklarını araştırın. Batı ve güney (Münih, Stuttgart, Frankfurt) genelde çok pahalı; doğu ve kırsal bölgeler daha uygun olabilir.
3. Emlakçı ve Uzmanlarla Çalışın:
   • Bir emlakçı (Makler) işinizi kolaylaştırabilir.
   • Süreci anlamak için bir avukat (özellikle gayrimenkul hukukunda uzman) kiralamanız şiddetle tavsiye edilir. Noter (Notar) tarafsız bir devlet memurudur, sadece sizi değil, süreci yönetir.
4. Evi Görün ve Teklif Verin (Angebot):
   • Evi dikkatlice inceleyin, enerji kimlik belgesine (Energieausweis) bakın.
   • Piyasa araştırmasına dayanarak makul bir teklif verin.
5. Satın Alma Sözleşmesi (Kaufvertrag):
   • Noterde imzalanır. Noter sözleşmeyi açıklar, tarafların anladığından emin olur. Bu randevudan önce sözleşmeyi avukatınıza mutlaka kontrol ettirin.
   • İmza sırasında genelde satın alma bedelinin %10’u kadar kaparo (Anzahlung) ödenir.
6. Kredinin Ayarlanması ve Tapu İşlemleri:
   • Noterden sonra banka krediyi serbest bırakır.
   • Noter, tapu ofisine (Grundbuchamt) kayıt işlemini başlatır. Ev resmen sizin olduğunuzda geri kalan ödeme satıcıya aktarılır.

3. Önemli Uyarılar ve İpuçları

• Oturum İzni: Ev almak, oturum izni (Aufenthaltstitel) almanızı sağlamaz. Ancak, mülk sahibi olmak, özellikle serbest meslek vizesi veya diğer vizeler için olumlu bir faktör olabilir. Detaylar için yabancılar dairesine (Ausländerbehörde) danışın.
• “Kira Garantisi” Sağlayan Yatırım Şirketlerine Dikkat: Bazı şirketler yüksek kira getirisi vaadiyle ev satar. Araştırmadan, bağımsız avukat/danışman kullanmadan bu tür yatırımlardan uzak durun.
• Ekspertiz (Gutachten): Özellikle eski binalar için bağımsız bir yapı denetçisi (Bausachverständiger) tutarak binanın durumunu kontrol ettirin. Gizli kusurlar (Mängel) çok maliyetli olabilir.
• Devam Eden Giderler: Yıllık emlak vergisi (Grundsteuer), aidat (Hausgeld – apartman dairesi ise), sigorta ve bakım masraflarını unutmayın.
• Dil: Tüm sözleşmeler Almanca’dır. Anlamadığınız hiçbir şeyi imzalamayın. Tercüman veya avukat desteği şarttır.

4. Faydalı Terimler

• Eigentumswohnung: Mülkiyete ait daire (Kat mülkiyeti)
• Reihenhaus: Sıra ev
• Doppelhaushälfte: İkiz ev
• Frei stehendes Haus: Müstakil ev
• Grundbuch: Tapu kaydı
• Notar: Noter
• Makler: Emlakçı
• Nebenkosten: Ek masraflar
• Baudarlehen: Yapı/İnşaat kredisi (Mortgage)
• Energieausweis: Enerji kimlik belgesi
• Schufa: Kredi derecelendirme kurumu

Son Öneri

Bu süreç 3-6 ay sürebilir. Sabırlı olun. Kesinlikle ve kesinlikle Almanca bilen ve gayrimenkul hukukunda tecrübeli bağımsız bir avukat (Rechtsanwalt) ile çalışın. Bu, uzun vadede sizi büyük risklerden ve zararlardan koruyacak en akıllı yatırımdır.

İlk adım olarak, Almanya’daki bankanızla veya bir mortgage danışmanıyla görüşerek ne kadar kredi alabileceğinizi öğrenmeniz ve bütçenizi netleştirmeniz en doğru başlangıç olacaktır.

Başarılar dilerim